A chamada nova economia nos apresenta diariamente novas possibilidades de serviços que de uma maneira muito moderna e interativa se tornam muito acessíveis por meio de aplicativos de smartphone, que vinculados ao cartão de crédito facilitam nossas vidas e geram mais opções de oferta e demanda de serviços. Seguindo a tendência dos aplicativos de transporte alternativo urbano como Uber, Cabify e 99Pop, o Airbnb surge como uma evolução do já conhecido sistema de Couchsurfing, que ao invés de locomoção, oferece a hospedagem com tempo e valores predeterminados, na residência de terceiros.

Surgiu assim, um grande concorrente da rede hoteleira, que com flexibilidade e preços mais atrativos, representa uma ótima alternativa para turistas de qualquer natureza do mundo todo.

Contudo, independentemente do impacto econômico sobre seus concorrentes, o Airbnb faz renascer ainda mais forte, no Brasil, uma antiga rixa com os condomínios, que desde os anos 90 já enxergavam com antipatia as locações de imóveis por temporada (termo que se refere às locações de imóveis por menos de 90 dias, seja para lazer, cursos, ou quaisquer outros motivos).

Com o advento do Airbnb, intensifica-se esta situação conflituosa, uma vez que o sistema permite estadias mais curtas, o que gera um grande aumento da rotatividade de pessoas que transitam no ambiente condominial.

De acordo com o regime jurídico do Brasil, a relação entre o hóspede e o anfitrião é de locação. E, por ser a curto prazo, pode ser considerado também uma típica locação para temporada (Artigos 48 a 80 da Lei de Locações – Lei 8.245/91).

Visando controlar e evitar essas situações de locações por temporada, é comum pelo país que os condomínios estabeleçam regras internas em suas Convenções e Regimentos proibindo este tipo de atividade.

O grande imbróglio destes casos está na posição do condomínio em procurar sempre resguardar a segurança e o sossego dos demais condôminos. Mas até que ponto isso pode interferir no direito que o condômino tem de usar o seu imóvel como lhe convir? Este é um questionamento que representa muitas situações conflituosas entre condôminos e condomínios que chegam à justiça.

Então, o que diz a Lei de Condomínios sobre o Airbnb?

É direito dos condôminos: “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades” (art. 1.335, inciso I, do Código Civil). Ou seja, independentemente do prazo curto ou longo da locação, ela é liberada, sendo suas limitações podendo ser somente aquelas autorizadas em lei.

Contudo, a mesma lei também diz que é dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes” (art. 1336, inciso IV, do Código Civil).

Dessa forma, o Código Civil deixa claro que a única possibilidade de interferência ao direito de hospedagem dos anfitriões das plataformas como Airbnb ou mesmo Couchsurfing é baseada na violação desses deveres pelo condômino anfitrião. Assim, a restrição da locação para temporada por parte do Condomínio, seja por convenção ou por regimento interno, não se trata de uma deliberação legítima.

Portanto, as regras e condições de uso dessas plataformas de hospedagem são plenamente compatíveis com os direitos e deveres condominiais da legislação brasileira. Independentemente do desvirtuamento que porventura possa ocorrer dentro da esfera condominial em casos específicos

É importante mencionar que os padrões de hospedagem exigidos pela política do Airbnb, já levam em consideração o compromisso com a manutenção da segurança, com respeito à privacidade, e às regras internas de silêncio, animais de estimação, entre outras que são previstas pelos regimentos condominiais padrões existentes. Tais políticas destacam-se, inclusive, por serem mais detalhadas do que as regras habituais de condomínio, o que pode abrir uma possibilidade para atualização dos regimentos que na maioria dos casos são engessados e obsoletos.

Obviamente a situação prática nem sempre refletirá as condições previstas pelas plataformas. Contudo, mesmo neste contexto, a proibição de uma locação não pode ser efetivada por meio deste argumento.

Lembrando que o Airbnb dispõe de mecanismos de avaliação pública que diminuem os riscos nas hospedagens por temporada, ao passo que os condomínios dispõem de seus regimentos e mecanismos de penalidade, que devem ser cumpridas em casos de desrespeito a quaisquer regras de convivência do local. O caminho para a resolução destes conflitos é simples e embasado no que determina o Código Civil, e deve ser sempre seguido por todos os envolvidos para que as situações de conflito mencionadas sejam evitadas.